2026년 10월 현재 확인된 내용입니다. 규정은 예고 없이 개정되기도 합니다. 본인 상황에 맞는지는 담당 부서에 확인해 주세요.
이때 등기부등본을 확인하여 건물의 권리 상태를 파악하는 과정이 필수적입니다. 등기부 갑구에서는 압류나 가압류 같은 권리 침해 사항을 살펴야 하며, 을구에서는 부채가 집값의 60%를 초과하는 근저당권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
전세 사기 대처 방법 중 하나로 깡통전세 여부를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 깡통전세는 보증금과 대출금의 합이 집값의 70%를 넘는 경우를 말하는데, 이런 매물은 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 온전히 회수하기 어렵습니다. 또한 공인중개사가 세입자에게는 전세 계약을, 집주인에게는 월세 계약을 맺었다고 속이는 이중계약 방식도 주의해야 합니다.
계약 진행 시 유의 사항
계약 방식에 따라 안전성이 크게 달라집니다. 일반적인 계약은 임대인과 직접 협의하여 진행하지만, 신탁 등기가 된 집은 반드시 신탁회사의 동의를 얻거나 신탁회사와 직접 계약해야 합니다. 만약 신탁회사의 동의 없이 임대인과 임의로 계약을 맺으면 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다.
이와 함께 임대인의 경제적 신뢰도를 살펴야 합니다. 계약을 체결한 후라면 임대인의 동의가 없어도 전국 세무서에서 임대인의 체납 사실을 확인할 수 있습니다. 체납이 있는 임대인은 추후 보증금 반환 능력이 떨어질 가능성이 높으므로 계약 전 미리 확인하는 것이 좋습니다.
보증금을 지급할 때도 주의가 필요합니다. 계약금과 잔금을 지급할 때는 반드시 임대인 명의의 통장을 사용해야 합니다. 제3자의 계좌로 송금할 경우 나중에 입금 사실을 증명하기 어려워질 수 있으므로 주의해야 합니다.
계약 후 권리 확보 방법
계약을 마친 후에는 권리를 확보하는 방식에 차이가 생깁니다. 전입신고와 확정일자를 받는 것은 대항력과 우선변제권을 얻기 위한 가장 기초적인 단계입니다. 이를 제때 완료하지 않으면 건물의 주인이 바뀌거나 압류가 들어왔을 때 법적인 보호를 받지 못합니다.
더 확실한 안전장치는 전세보증보험 가입입니다. 보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때 보증기관으로부터 보증금을 대신 받을 수 있습니다. 반면 보험에 가입하지 않았다면 임대인을 상대로 직접 소송을 하거나 건물이 경매로 넘어가기를 기다려야 하는 번거로움이 따릅니다.
주택의 용도나 불법 여부도 놓쳐서는 안 됩니다. 정부24 사이트를 이용하면 해당 주택이 불법 건축물인지 또는 용도가 무엇인지 미리 확인할 수 있습니다. 용도가 맞지 않는 건물은 추후 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
피해 발생 시 대응 절차
만약 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 발생했다면 대응 방식이 달라집니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입한 상태라면 사고 통지 후 보증채무이행청구를 진행할 수 있습니다. 이때 보증채무이행청구서, 보증서, 신분증, 부동산등기부등본, 명도확인서, 퇴거예정확인서 등의 서류를 준비해야 합니다.
HUG 보증보험 청구는 방문 신청 외에도 모바일 ‘안심전세’ 앱을 통해 가능합니다. 다만 방문 신청을 할 경우에는 보증금을 돌려받기까지 1개월에서 3개월 정도의 시간이 소요될 수 있습니다. 보험에 가입하지 않은 상태에서 피해를 입었다면 국토교통부 전세사기 피해 지원센터(1533-2949)를 통해 도움을 구해야 합니다.
경매나 공매 절차가 진행되어야 하는 상황이라면 전세사기 피해 지원센터에 경·공매 절차 지원을 신청할 수 있습니다. 혼자서 법적 절차를 감당하기 어렵다면 대한법률구조공단(132)을 통해 법률 상담을 받거나 무료 소송 지원을 받는 것도 방법입니다.
피해 지원 제도 활용
피해 규모와 상황에 따라 지원받을 수 있는 제도가 나뉩니다. 금융 지원이 필요한 경우 주택도시보증공사(HUG)에 신청하여 최우선변제금에 대해 최장 10년 동안 무이자 대출을 받을 수 있습니다. 또한 경제적 어려움이 크다면 신용회복위원회 상담에서 최대 20년 분할상환이나 신용정보 등록 유예 등의 신용 회복 지원을 고려할 수 있습니다.
주거 환경이 당장 급한 경우에는 LH나 지방도시공사에 문의하여 긴급 주거 지원을 받을 수 있습니다. 지원 대상으로 결정되면 시세의 30% 수준인 낮은 임대료로 공공임대 주택을 2년 동안 제공받습니다. 이외에도 생계비나 의료비, 주거비가 막막하다면 복지로 또는 주민센터에서 긴급 복지 지원을 요청할 수 있습니다.
전세 사기 대처 방법은 사후 대응보다 사전 예방이 훨씬 효과적입니다. 피해가 발생한 뒤에 지원 제도를 찾아 움직이는 것도 필요하지만, 무엇보다 계약 전 꼼꼼한 서류 확인이 우선입니다.